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地产投资失速全力支持养猪?新希望的行业周期腾挪术

发布日期:2021-09-03 00:52   来源:未知   阅读:

  香港免费118彩图库永登铝业加强知识产权管理。这一年,中国地产初露端倪,国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》,解决了中外合营企业建设用地的问题。

  出生于四川成都的刘永好四兄弟,已经开始了自己的创业之路。最初通过卖手表、自行车等财物筹集了1000元,创立了育新良种厂,这就是希望集团的前身。

  时势之下,从养殖起步,到转型至饲料行业,希望集团滚起了资产雪球。在大家津津乐道万元户的时候,他们已经资产过亿。

  也是这一年,张明贵还只在四川南充的一所小村庄出生,他就是后来把新希望地产带上千亿规模的“少壮派”。

  在当时,或许绝大多数地产行业的大佬并不会想到,这个叫张明贵的小伙,会与自己产生交集,若干年后跟刘永好一起,带领着新希望的两个最大板块农牧和地产,影响着两个行业。

  20岁之前,没有穿过一双像样的鞋子,没有一件新衣服。四兄弟一起创业,养鹌鹑,做饲料,他们硬生生做成了世界第一。

  1998年,刘永好去了西雅图,看到西雅图的大美建筑,心里就在嘀咕,能不能把同在西部的成都建设成”中国的西雅图”?

  1998年到2013年,新希望并没有大幅扩张进攻,更多只是修炼内功,积攒能力。

  直到2014年,刘永好找来了“爱徒”张明贵。从此,张明贵带领新希望地产一路狂奔。销售额竟从2013年的20亿元,5年竟做到千亿规模,地产40强。

  过了两年,在北京望京SO-HO中心的会议室里,包括刘永好在内的9名董事全票通过了一项投资88亿元养猪的议案。

  然而,四年后,光是2020年,新希望生猪出栏就800万头。早已远超当年目标,6年内做成了行业规模第四。

  新希望果然擅长逆袭,跟刘永好其人一样,成为了中国横跨养猪和房产两大业务的”一个传奇”。

  房产政策打压前所未有。整个上半年,400多轮调控,大棒一挥,很多城市楼市被打趴。

  一方面,中小房企屡屡债务违约,行业并购动作频繁。房企洗牌进入深水区无疑了。

  另一方面,集中供地之后,整个土拍市场过热,房企的利润,竟不如开工厂造螺丝钉的。

  5月,有媒体问滨江集团002244股吧)董事长戚金兴,你们在杭州拍下的几块地净利润如何?

  此时,我们再看下养猪这个行业,养猪企业业绩集体下滑,猪肉股被集体干趴。显然,猪周期已进入低谷。

  就是这样的背景下,带着荣耀一路走来的新希望, 8月31日,发布了最新的半年报,亏损34亿。消息一出 ,业内顿生质疑。

  先看新希望六和股份的农牧主业务,其实六和并不是只有养猪,还包括饲料、禽产业、猪产业、食品以及商贸板块。

  今年猪周期低谷,整个行业日子都不好过,包括其他头部养猪企业, 一样大幅亏损,业绩出现不同程度下滑。

  虽说整体的行业环境并不是很理想,但是新希望却早已做出了“组合拳”的应对措施,新希望六和董事长刘畅说:“压力虽大,但信心十足”。

  听说前两年新希望地产有个“天棚办”在全国范围专门助力养猪拿地,这正说明刘永好刘畅父女对养猪这个业务的信心。

  第二,根据路边社消息,新希望六和在大力储备养猪人才,不断招贤。新希望地产也不断在给刘畅的六和输出养猪建设和运营人才。

  危机,危中有机会。当年的三星,就是通过多次的反周期投资,洗掉了竞争对手,横扫全球。

  1995年是面板行业第二次衰退周期。三星采用反周期投资法,1996年建成第一条3 代线,赶上日本企业的生产能力。

  1997 年亚洲金融危机爆发后,三星再一次采取了反周期的投资法,在日企不敢加大技术研发的时候,率先在1998 年底加大投资建成了3.5 代线 代线的日本企业。

  通过多次反周期投资,三星实现技术领先,同时通过让利给用户,洗掉日本的对手,成为面板的王者。

  毕竟,对新希望来说,农牧,永远是主业,借助下一个周期扩张,才能进一步做大新希望。

  从这份中报看,地产业务倒是非常健康,也正是因为地产的良好表现,使整个集团依然维持盈利状态。

  可见,亏损的只是农牧占20%的养猪,主要原因也说了,在于猪周期,而地产盈利能力还是非常强。

  1、规模维度:2021年上半年新希望地产录得营业收入108.62亿、净利润10.83亿,同比增长分别达到118.89%、98.27%。

  2、销售维度:2021年上半年实现全口径合同销售额640.8亿元,同比增长101.03%。可售资源去化率达到60%,且销售回款率超过95%。

  3、财务维度:2021年上半年,新希望地产剔除预收后的资产负债率68.00%、净负债率73.60%、现金短债比1.31,连续三年“三道红线余亿元,而其中武汉2宗产业用地就花了52亿占比近40%,用于打造新希望集团及农牧、环保、冷链等产业的华中总部。市场化拿地仅90亿元,大多为摇号合作,集中供地的大本营成都首批次颗粒无收。

  新希望地产上半年拿地140亿,这批地有很大一部分是产业用地,可见,都不是给地产业务准备的,而是反哺集团产业的。

  仅武汉要打造的集团华中总部基地,地价就52.26亿。有了总部基地,还要在湖北落地和建成年出栏400万头生猪产业化项目,探索养猪、肉食品加工、饲料生产产业链的体系建设。

  刘永好在2021年亚布力论坛武汉特别峰会上公开承诺,将会在未来3年时间内,在湖北投资200个亿,解决4000人就业,助力疫后重建。

  这就是新希望在经营上独有的“吃”和“住” 的“战略协同”优势。新希望农牧集中投资较大的区域(集中在四大城市圈),也有利于通过落地农牧产业而实现拿地协同。

  “地产以买地维持生产,作为未来效益的基础,养猪也一样,拿地很重要。其中,养猪场的布局、地区的选择会带来不一样的成本、不一样的效益,我会把地产的选址经验带到养猪的战略布局中。”

  养猪是吃,地产是住,都是解决人的消费需求,新希望专注的领域,把人的衣食住行都打通一半了。

  地产行业环境如此恶劣,新希望还能做到108亿营收,10.8亿利润,合同销售额640.8亿元,同比增长101.03%,这样的业绩如果不谈规模,已经非常出色了。

  有调控大棒,和三道红线的监管压力,恶劣的外部环境,碰上新希望素来具备的“稳健”基因。

  内外因素交织,新希望的打法也变了,从前几年的要规模走向更加平衡,更聚焦项目经营,改善利润。

  从一处细节即可看出,善于识人用人的刘永好,把地产总裁张明贵去年输送给了新希望六和做联席董事长兼CEO;

  从华夏幸福600340股吧),到泰禾,福晟,再到如今的恒大,以前在地产界认为大而不能倒的神话正在破灭,现在不管你规模多大,随时都有可能在金融管控,市场挤兑的双重压力下,造成现金流崩塌。

  所以去杠杆,减少企业负债,让现金流稳定,先生存下来,度过多事之秋,才是房地产企业的上上策。

  在房企里面,像新希望资产负债率68.00%、净负债率73.60%、现金短债比1.31一样,财务水平能达到这个水准的,要么就是央企,要么就是国企,民企真没几家。

  这从三道红线也能看出来,绿档的大多数是国企和央企,新希望是少数民企之一。

  根据克尔瑞数据显示,新希望地产2021年1-8月仅获地14宗,权益金额140余亿元,相比去年的250亿元和2018、2019年动辄三四百亿,差距甚远,新希望地产今年上半年的拿地变得克制,趋于保守。

  第一批集中供地, 22个城市收金超万亿,较2020年上涨15%,但开发商多数无钱可赚,连杭州滨江都喊出只要1-2个点的利润。

  果然,8月11日,地产股迎来久违大涨,土拍规则将要调整,溢价率不得超过15%,这无疑大大有利开发商利润。

  拿地金额降低,规模可能会降,但一味的追求规模本身就不是人家想要的,张明贵和姜孟军也不止一次的在公开场合表示,地产保持适度规模就够了,没必要一味追求很大。

  新希望打造的“吃”与“住”的闭环,在当下的地产公司业务中,很特别,我也会持续关注。